Een huis kopen voor Ius Sanctus

Ius heeft geen huis. Dat is jammer, want goede, betaalbare kamers in het centrum zijn schaars, terwijl de huren hard oplopen. Een eigen huis, zoals in deze prospectus, heeft meerdere voordelen:

• Een eigen huis dat volledig is afbetaald en huurinkomsten blijft opleveren, is een money-making machine. Over 30 jaar levert dat ruim € 36K per jaar op (na aftrek van belasting en kosten), én er staat een huis ter waarde van enkele tonnen. Voor Ius Sanctus, door Ius Sanctus!
• Vier leden wonen straks voor een nette prijs bij elkaar, binnen de singel, in ons eigen huis. Alle bedragen in dit stuk gaan uit van vier bewoners. Dit is een goed startpunt en als we willen, kunnen we daarna verhuizen naar een groter huis, of kopen we bij.
• De interne betrokkenheid wordt groter. We verliezen aanwas doordat oud-Ius gezien wordt als los zand en alleen dom zuipt. Een huis is de verwezenlijking van de betrokkenheid.
• Door toegenomen kamerprijzen en levensonderhoud is het steeds minder waarschijnlijk dat studenten op kamers gaan. Ius kan daar een bijdrage leveren en studenten aantrekken voor Taste in het algemeen en Ius in het bijzonder.
• Het geld dat we er samen in stoppen komt met rente terug: het is een lening, geen donatie. Per € 5.000 die je erin stopt, komt er € 9.209 uit, dus je wordt er zelf ook beter van.
  
• Het huis is eigendom van de BV, niet van individuele leden. Fiscaal is het daardoor een simpele lening in box 3: geen aanmerkelijk belang, geen box 2 en geen dividendbelasting. En er komt geen ruzie over vertrekkende leden, of over erfgenamen die bij overlijden mede-eigenaar worden.

De huur die een steekproef van Ius-leden nu betaalt, is gemiddeld ca. € 373 per maand, deels inclusief en deels exclusief gas, water en licht. Voor een vergelijkbare kamer op de markt kwamen we voor 2027 uit op een schatting van € 533.
In dit plan wordt uitgegaan van een kamerhuur van € 450 per kamer per maand (exclusief GWE). Studenten geven aan dat dit acceptabel is.

Per leningdeel van € 5.000 krijg je dertig jaar lang rente en aflossing, van 2027 tot en met 2056. De lening is annuïtair: je ontvangt elk jaar, aan het eind van het jaar, hetzelfde bedrag van € 307. Daarin neemt het rentedeel af en het aflossingsdeel toe; de tabel hieronder laat enkele voorbeeldjaren zien. Over de hele looptijd ontvang je € 9.209, waarvan € 4.209 rente. Figuur 2 zet deze twee bewegingen naast elkaar: je vordering loopt leeg terwijl je ontvangsten oplopen.

Dat komt neer op een vaste rente van 4,5% per jaar over je uitstaande hoofdsom, vanaf de eerste dag en voor de volle looptijd. Bij een tekort kan een vergadering van de Vereniging besluiten om de aflossing op te schorten (zie hoofdstuk 8). Diezelfde vergadering kan het rentepercentage aanpassen, omhoog of omlaag, maar alleen met een tweederdemeerderheid en altijd voor alle leningdelen tegelijk.

Alle bedragen komen uit het financieel plan: dertig jaar aan journaalposten, grootboek, balans en kasstroomoverzicht. Dat is nagekeken door diverse vakmensen uit de financiële sector, uit startups en uit de onroerendgoedsector; geen van hen heeft spannende zaken ontdekt.

In dit hoofdstuk rekenen we het voorstel door. Eerst zie je wat de aankoop eenmalig kost en hoeveel marge er overblijft van de € 300.000 die we ophalen. Daarna volgt de exploitatiebegroting: wat er elk jaar binnenkomt aan huur en wat eruit gaat aan rente, aflossing, vaste lasten en belasting. Die tonen we voor jaar 1, 10, 20 en 30, en voor jaar 31, het eerste jaar nadat alle leningen zijn afgelost. Tot slot lees je welke reserves de BV opbouwt en aan welke knoppen we kunnen draaien als het toch knelt.

Eenmalig: wat de aankoop kost

Bronnen: Belastingdienst.nl (overdrachtsbelasting), GoedkoopsteNotaris.nl, KvK.nl, Boekhouder.nl (accountantskosten). Er komt geen hypotheek op het huis; het pand is daarmee onbezwaard eigendom van de BV.

Jaarlijks: wat er in en uit gaat (Exploitatiebegroting)

Vanaf jaar 31 is het een money-making machine, maar eerst is het zuur. Dit is de eerlijke versie: omdat de lening annuïtair is, wordt er vanaf jaar 1 afgelost. De eerste jaren is het daardoor krap: het saldo is licht negatief. Dat gat wordt gedekt door de marge van € 7.448 die we bovenop de aankoopprijs ophalen (zie de tabel hierboven). Vanaf jaar 4 draait de exploitatie break-even en daarna structureel positief. De huur groeit namelijk met 3% per jaar mee, terwijl je vaste jaarbedrag van € 307 per deel gelijk blijft. Dat is een startprobleem, geen structureel probleem. Figuur 3 hieronder laat zien waarom.

De blauwe lijn is de huur: die groeit door de indexatie van 3% per jaar van € 21.600 naar € 50.902. De groene lijn is vlak: elk jaar gaat er precies € 18.417 naar de deelnemers, rente en aflossing samen voor alle 60 leningdelen. Dat is het wezen van een annuïtaire lening. Uit het oranje vlak ertussen worden de lasten, de belasting en de reserves betaald. Die ruimte groeit vanzelf mee met de huur, terwijl je vaste jaarbedrag nooit verandert.

Reserveringen: Wat we sparen

De BV houdt drie potjes aan, die elk jaar worden geïndexeerd:

• Een statutair verplichte onderhoudsreserve voor groot onderhoud. We streven naar minstens 3% van de huiswaarde en vullen de reserve met een jaarlijkse bijdrage van € 1.605. Dit is bóvenop de € 600 per jaar voor klein onderhoud waar de exploitatiebegroting al rekening mee houdt.
• Een eveneens verplichte leegstandsreserve, voor als een kamer een maand leegstaat. Die reserve bedraagt minstens één keer de totale maandhuur (ca. € 1.800).
• Een reserve voor onvoorziene zaken, gevuld met € 1.000 per jaar.

Omdat de exploitatiebegroting in de eerste jaren al krap is, wordt het met de reserveringen erbij zeer krap. Toch blijven we reserveren: sparen voor onderhoud, leegstand en onvoorzien is een verstandige, conservatieve keuze. Het tekort betalen we de eerste jaren uit de marge na aankoop. Is die op, dan volgen we de volgorde uit de statuten: eerst wordt de reserve voor onvoorziene uitgaven aangesproken, daarna het vrije saldo. Is dat niet genoeg, dan stelt het bestuur de Vereniging voor om een deel van de rente uit te stellen. Daarover beslist de ledenvergadering, elk jaar opnieuw. Uitgestelde rente blijft je gewoon verschuldigd. Naar verwachting gaat het om hooguit ca. € 154 per leningdeel, dat je uiterlijk in jaar 17 terugkrijgt; in de latere jaren is die financiële ruimte er ruimschoots. Is er eerder al ruimte, dan krijg je het ook eerder terug. Zie ook hoofdstuk 8 en 9.

Twee knoppen waar we aan kunnen draaien als het toch knelt:

• De huur. We rekenen met € 450, terwijl de markt richting € 533 gaat. Zelfs € 35 per kamer per maand erbij — nog ruim onder de markt — is € 1.680 per jaar extra, en dat dekt risico's af.
• Rentebetaling uitstellen. Het schema in hoofdstuk 3 gaat uit van 30 jaar tegen 4,5% vast. Loopt het een jaar krap, dan kan de vergadering van de Vereniging besluiten de rente op te schorten tot er weer geld is. De vaste rente van 4,5% verandert daardoor niet.

Voor groot onderhoud (dak, kozijnen, sanitair) is de buffer begroot op basis van Nibud- en Consumentenbond-normen. Ook zijn diverse leden van Mores geraadpleegd die ervaring hebben met groot onderhoud aan een huis.

We pakken het aan in vijf fasen; zie de flowchart hieronder. We zitten nu in de eerste fase: rustig inlezen en begrijpen wat er gaat gebeuren.

De eerste go/no-go-beslissing hangt af van voldoende niet-bindende toezeggingen. Een toezegging kost € 50 per deel. Dat bedrag betaalt de oprichting van de Vereniging en de BV, en gaat later van je inleg af. Wanneer er genoeg toezeggingen liggen, richten we de Vereniging en de BV op. Is alles opgericht, inclusief de bankrekening, dan gaan we naar fase 4. Daarin vragen we om bindende commitments: dán zit er een juridische verplichting aan vast.

We vragen bewust meer dan we nodig hebben: € 360.000 aan toezeggingen, € 330.000 aan commitments, voor een huis van € 300.000. Die marges zijn een bescherming: een deel van de toezeggers zal afvallen, uit koudwatervrees of veranderde omstandigheden. Door ruim boven het doel te vragen, verkleinen we de kans dat we het volgende doel niet halen.

Je leent ons een substantieel bedrag. Dan hoor je te weten wat de risico's zijn. Dit zijn ze, zonder verzachting, met wat we eraan doen.